Hướng dẫn thủ tục vay ngân hàng mua nhà chi tiết nhất

Ngày nay hoạt động vay vốn ngân hàng để mua nhà ngày càng trở nên phổ biến thì việc nắm rõ quy trình, thủ tục vay vốn là điều cần thiết giúp khách hàng chủ động hơn, tiết kiệm thời gian hơn và thực hiện các thủ tục vay một cách nhanh chóng hơn. Bên cạnh đó, còn giúp khách hàng giảm thiểu những rủi ro không đáng có trong lúc làm hồ sơ vay. Sau đây Tienland.vn sẽ hướng dẫn các bạn thủ tục vay ngân hàng mua nhà chi tiết nhất

Mục lục [Ẩn]

1. Điều kiện vay ngân hàng mua nhà
2. Thủ tục vay ngân hàng mua nhà như thế nào?
3. Lãi suất vay ngân hàng
4. Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng
5. Một số lưu ý khi vay ngân hàng mua nhà cần nắm

Hướng dẫn thủ tục vay ngân hàng mua nhà đơn giản nhất

1. Điều kiện vay ngân hàng mua nhà

Đối tượng

Công dân Việt Nam.

Độ tuổi

Từ 22- 70 tuổi.

Thường trú/ tạm trú

Sổ hộ khẩu, sổ KT3 hoặc giấy tạm trú.

Giấy tờ tùy thân

Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước, giấy kết hôn nếu đã kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân nếu trường hợp chưa kết hôn.

Thu nhập

Thu nhập từ lương:

Hợp đồng lao động (còn hiệu lực) hoặc giấy xác nhận công tác.
Sao kê lương tối thiểu từ 3 tháng lương gần nhất hoặc hơn tuỳ thuộc vào quy định của mỗi ngân hàng.

Các thu nhập khác ngoài lương:

Nguồn thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà hoặc xe...: Khách hàng phải là người đứng tên trên giấy tờ nhà hoặc xe (Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà và giấy đăng ký xe nếu trường hợp là xe). Thời hạn cho thuê trên hợp đồng còn hiệu lực và bảng kê thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê.
Nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh: Đối với chủ doanh nghiệp hoặc công ty cần có các giấy tờ như: Giấy phép kinh doanh, báo cáo thu chi, báo cáo tài chính, sao kê tài khoản ngân hàng, báo cáo thuế (ít nhất 3 năm gần nhất)... Đối với hộ kinh doanh thì cần: Giấy phép kinh doanh, bảng kê thu nhập 3 tháng gần nhất, hóa đơn tiền thuế (nếu có).

Yêu cầu khác

Đối với khách hàng:

Đối tượng vay phải có đủ năng lực hành vi dân sự
Mục đích vay vốn phải hợp pháp
Phương án sử dụng vốn khả thi
Có năng lực tài chính để trả nợ

Đối với tài sản:

Không thuộc diện quy hoạch, không bị tranh chấp, không bị kê biên.
Tài sản có pháp lý rõ ràng, phải có bản gốc để đối chiếu, không tẩy xóa, bổ sung thêm trích lục hoặc sửa đổi bổ sung (nếu có) và phải được đóng mộc giáp lai cùng với trang chính.
Tài sản thỏa các điều kiện khác của một số ngân hàng như: diện tích không quá nhỏ dưới 30 mét vuông hoặc hẻm nhiều xẹt (/).
Giá trị tài sản đảm bảo phải đáp ứng đủ cho khoản vay.
Tài sản được cho là hợp lệ khi được đăng ký thế chấp thành công tại cơ quan chức năng.
Tài sản thuộc quyền sở hữu của Bên Thế Chấp: Không bị cấm giao dịch/ kinh doanh hoặc cấm thế chấp, phải mua bảo hiểm cho tài sản theo quy định của nhà nước hoặc ngân hàng, thời hạn sử dụng và giá trị của tài sản phải phù hợp với thời gian và giá trị của khoản vay.

2. Thủ tục vay ngân hàng mua nhà như thế nào?

Thông thường khách hàng sẽ phải chủ động liên hệ với ngân hàng để làm thủ tục vay. Còn đối với nhà dự án, thường các chủ đầu tư có chương trình liên kết ngân hàng hỗ trợ vay với mức lãi suất ưu đãi, thủ tục giải ngân cũng dễ dàng và nhanh chóng hơn.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (giấy tờ), bao gồm:

Hồ sơ nhân thân:

CMND hoặc hộ chiếu
Sổ hộ khẩu hoặc sổ KT3
Xác nhận tình trạng hôn nhân gồm có: giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.

Hồ sơ chứng minh mục đích vay gồm:

Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu của ngân hàng)
Hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nhà
Các chứng từ nộp tiền cho các lần đã thanh toán.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hồ sơ pháp lý của nhà đang dự định mua

Hồ sơ chứng minh thu nhập:

Nếu nguồn thu nhập từ lương gồm: Hợp đồng lao động, sao kê lương (hình thức nhận lương bằng chuyển khoản) hoặc bảng lương và xác nhận lương của công ty (hình thức nhận lương bằng tiền mặt).
Nếu nguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản (nhà hoặc xe): Pháp lý tài sản cho thuê, hợp đồng cho thuê tài sản, chứng từ liên quan đến tiền thuê 3 tháng gần nhất, ảnh chụp tài sản cho thuê.
Nếu nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh gồm: Giấy phép kinh doanh hộ gia đình hoặc doanh nghiệp, giấy tờ liên quan đến kết quả hoạt động kinh doanh

Hồ sơ khác: Trường hợp bạn đang có khoản vay tại các ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác thì chuẩn bị thêm những hồ sơ liên quan như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán các kỳ gần nhất...

Bước 2: Thẩm định và định giá tài sản
Quy trình thẩm định thông thường bao gồm:

Kiểm tra lịch sử tín dụng & điểm tín dụng (có nợ xấu, nợ chú ý...)
Thẩm định qua điện thoại
Thẩm định thực tế tại nơi làm việc (kinh doanh), nơi cư trú và đi thẩm định (thực địa) tài sản thế chấp để định giá.

Lưu ý:

Việc định giá tài sản có thể diễn ra đồng thời hoặc sau khi đã có quyết định cho phép vay.
Bộ phận định giá có thể là cán bộ ngân hàng hoặc được thuê từ 1 đơn vị thẩm định độc lập bên ngoài.
Chi phí định giá có thể do ngân hàng hoặc khách hàng trả tùy thuộc vào quy định của mỗi ngân hàng.
Giá trị định giá tài sản thế chấp là cơ sở quyết định đến khoản vay (được vay nhiều hay ít).

Bước 3: Quyết định cho vay và tiến hành giải ngân
Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ yêu cầu cũng như điều kiện vay vốn, thì ngân hàng sẽ thông báo và tiến hành các thủ tục giải ngân. Khi này sẽ xảy ra hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đã hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất

Khi các bên đã ký hợp đồng giao dịch và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ngân hàng sẽ giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu như: Sổ đỏ, sổ hồng... trước khi giải ngân cho khách hàng.

Trường hợp 2: Chưa hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất

Khi đó bên bán, bên mua (khách hàng vay) và ngân hàng sẽ ký hợp đồng 3 bên. Sau khi ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm hoặc tài khoản tạm khóa đứng tên bên bán và phong tỏa toàn bộ số tiền trên trong quá trình hai bên thực hiện thủ tục sang tên. Sau đó, khi hoàn tất thủ tục vay ngân hàng sẽ giải tỏa sổ tiết kiệm hoặc tài khoản tạm khóa cho bên bán.
Bước 4: Giám sát tín dụng và thanh lý hợp đồng
Trong suốt thời gian vay vốn, nhân viên tín dụng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng có theo đúng mục đích hay không, cũng như đảm bảo khách hàng vẫn đủ tài chính để trả nợ.
Quy trình vay tiền chỉ kết thúc khi nào khách hàng trả hết số nợ gốc lẫn lãi vay cho bên ngân hàng.

3. Lãi suất vay ngân hàng

➀ Bảng lãi suất vay ngân hàng

Hình thức vay	Lãi suất ưu đãi (%/năm)	Lãi suất sau ưu đãi (%/năm)	Thời gian tối đa
Vay thế chấp	6 - 8,3	10 - 12	25 năm
Vay tín chấp	10 - 16	16 - 25	5 năm

➁ Top 10 ngân hàng có lãi suất vay tốt nhất

Tên ngân hàng	Lãi suất vay thế chấp (%/năm)	Lãi suất vay tín chấp (%/năm)
Vietcombank	8,4 - 12,2	10 - 16
Vietinbank	6 - 8,1	9,6
VIB	8,2 - 8,7	8,4 - 15,5
VPBank	6,99 - 8,5	15,96 - 21
ACB	9,8 - 11,5	22
Sacombank	7,49 - 8,5	8,5 - 11
BIDV	6,5 - 9,3	11,9
TPBank	6,8- 11,88	17
Maritime Bank	6,59 - 8,75	10 - 17
OCB	7,68	20,4

4. Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng

➀ Tính lãi suất vay dựa trên dư nợ gốc

Tính trên dư nợ gốc là cách thức tính lãi theo đó tiền lãi được tính theo dư nợ gốc không thay đổi mỗi tháng (Tức là dù gốc có giảm nhưng lãi vẫn giữ nguyên cho đến cuối kỳ).

Công thức:
Lãi suất tháng = Lãi suất năm/12 tháng
Tiền lãi trả hàng tháng = Số tiền gốc * Lãi suất tháng
Tổng số tiền phải trả hàng tháng = Số tiền gốc/12 tháng + tiền lãi trả hàng tháng

VD: Anh Hoàng đi vay 200.000.000 VNĐ, trong thời hạn 12 tháng. Trong suốt 12 tháng, lãi suất luôn được tính trên số tiền nợ gốc là 200.000.000 VNĐ. Với lãi suất là 12%/năm thì số tiền anh Hoàng phải trả là bao nhiêu?
Theo công thức ta tính lãi suất hàng tháng như sau:

Tiền lãi phải trả hàng tháng = 200.000.000 * 12%/12 = 2.000.000 VNĐ

Số tiền anh Hoàng phải trả hàng tháng = 200.000.000/12 + 2.000.000 = 18,666,667 VNĐ.

Sau 12 tháng số tiền anh Hoàng cần trả cho ngân hàng là 224.000.000 VNĐ

➁ Tính lãi suất vay dựa trên dư nợ giảm dần
Theo cách tính lãi trên dư nợ giảm dần thì lãi chỉ tính trên số tiền bạn còn nợ (sau khi đã trừ ra số tiền nợ gốc bạn trả hàng tháng trước đó).

Công thức:
Số tiền phải trả hàng tháng = Số tiền vay/thời gian vay + Số tiền vay * lãi suất cố định hàng tháng.

VD: Anh Hoàng đi vay 200.000.000 VNĐ, trong thời hạn12 tháng. Vậy số tiền gốc mà anh Hoàng sẽ phải trả hàng tháng là 16.666.667 VNĐ.

Tháng đầu tiên anh Hoàng sẽ phải trả: 16.666.667 + 200.000.000 * 12%/12 = 18.666.667 VNĐ

Tháng thứ hai anh Hoàng sẽ phải trả: 16.666.667 + (200.000.000 – 18.666.667)* 12%/12 =18.480.000 VNĐ.

Tháng thứ ba anh Hoàng sẽ phải trả: 16.666.667 + (200.000.000 – 18.666.667 – 18.480.000)*12%/12 = 18.295.200 VNĐ

Các tháng tiếp theo cũng áp dụng theo công thức này.

5. Một số lưu ý khi vay ngân hàng mua nhà cần nắm

➀ Xác định khoản vay
Đành rằng ngân hàng cho vay tối đa 80% giá trị căn nhà nhưng việc vay nhiều so với khả năng thanh toán sẽ khiến khách hàng rơi vào khủng hoảng tài chính. Chính vì thế, khoảng vay hợp lý chỉ nên từ 30 - 40% giá trị của căn nhà và mỗi tháng khách hàng chỉ trích ra 28% thu nhập cho thanh toán lãi vay cho ngân hàng.
➁ Lựa chọn thời gian vay hợp lý
Tương tự như xác định khoản vay, khách hàng nên rút ngắn khoảng vay thay vì vay hết thời hạn vay tối đa 25 năm để giảm đi gánh nặng tài chính hàng tháng và không phải sống trong cảnh chịu áp lực tâm lý vì một khoản nợ kéo lên đến 25 năm.
➂ Nắm rõ quy định lãi suất
Ngoài tìm hiểu rõ về lãi suất vay, khách hàng cần tìm hiểu rõ về phí phạt trong quá trình vay như: thanh toán chậm trễ, thanh toán toàn bộ khoản vay trước thời hạn quy định... Đồng thời, khách hàng cũng nên lưu ý đến trường hợp lãi suất ưu đãi (thường chỉ áp dụng trong khoảng thời gian ngắn từ 1-2 năm đầu).

Diễm My