Phân biệt các loại đất nền phổ biến hiện nay

Lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền luôn được các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất. Bởi đây là kênh đầu tư hiệu quả, có tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, vẫn có nhiều người nhầm lẫn rằng cứ mua bán giao dịch đất thì đều gọi là đất nền.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu sâu hơn về đất nền, phân biệt các loại đất nền hiện nay. Nào, ta bắt đầu luôn nhé!

Tìm hiểu đất nền là loại đất gì?

Đối với những nhà đầu tư mới thì khái niệm đất nền còn khá bỡ ngỡ. Hiểu đơn giản, đất nền là cụm từ để chỉ những lô đất còn nguyên vẹn trạng thái ban đầu, gần như chưa có sự tác động của con người và máy móc như san lấp mặt bằng, đào bới, khởi công xây dựng,...

Nếu có bất cứ tác động nào của máy móc và con người, dù chỉ là một tác động rất nhỏ thì những lô đất này không được coi là đất nền nữa.

Từ đất này, người ta sẽ phân loại thành các loại đất nền khác nhau tùy theo mục đích sử dụng.

Các loại đất nền trên thị trường hiện nay

Trên thị trường bất động sản hiện nay có 4 loại đất nền phổ biến là: đất nền dự án, đất nền liền kề, đất nền thổ cư, đất nền phân lô. Mỗi loại sẽ có những đặc trưng cũng như quy định sử dụng khác nhau. Để đảm bảo bạn đầu tư đất nền đúng với nhu cầu thì trước tiên, bạn cần phải hiểu rõ về những loại đất nền này:

Đất nền dự án

Đất nền dự án chỉ những lô đất thuộc một dự án đã được quy hoạch của chủ đầu tư. Đặc trưng của loại đất này là chưa được triển khai xây dựng, còn nguyên vẹn và đang ở giai đoạn đầu của quy trình thực hiện dự án.

Về cơ bản, đất nền dự án đã có sự tác động của chủ đầu tư thông qua các hành động như: phân tách các lô đất riêng, quy hoạch từng lô đất cụ thể, xây dựng đường nội bộ trong khu vực dự án, làm rào chắn nhằm bảo vệ khu đất hạn chế tối đa sự xâm lấn của những người xung quanh.

Đất nền dự án thường được quy hoạch tại những nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, vị trí địa lý thuận lợi, tích hợp nhiều tiện ích xung quanh, thuận tiện trong việc di chuyển. Đây là loại đất được nhà nước quy hoạch nên được minh bạch và rõ ràng về mặt pháp lý. Loại đất này khi được thi công xây dựng thường sẽ trở thành khu sinh thái, khu dân cư, tòa nhà, nhà xưởng,...

Chủ đầu tư dự án cần phải xin giấy tờ pháp lý đầy đủ liên quan đến lô đất cũng như chịu trách nhiệm hoàn toàn trong trường hợp phải đền bù.

Đất nền liền kề

Hiểu nôm na thì đây là loại đất có nhiều đặc điểm tương đồng với đất nền dự án, chúng cũng nằm trong các công trình như khu đô thị, khu dân cư,... Điểm khác biệt chính là các khu đất này có diện tích gần như bằng nhau và được bố trí nằm liền kề nhau.

Đất liền kề được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất ao, đất vườn, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư thành đất ở. Đây cũng là những lô đất được quy hoạch cụ thể cũng như có tính pháp lý rõ ràng.

Đất thổ cư

Đây còn được gọi là đất ở. Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở đô thị (ODT) và đất ở nông thôn (ONT) được nhà nước cho phép xây dựng các công trình phúc lợi xã hội hoặc xây nhà ở.

Đất thổ cư nông thôn: Là loại đất thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn được xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn được cấp phép xây dựng ao, vườn,... nhằm mục đích phục vụ cho sự phát triển chung tại địa phương.
Đất thổ cư đô thị: Loại đất mang đặc trưng của đất thổ cư thông thường nhưng thuộc phạm vi của các khu dân cư quy hoạch của đô thị mới hay phường, thị trấn, thị xã và thành phố. Đất thổ cư đô thị thuộc quyền quản lý của xã hoặc các cấp quản lý tương đương. Khi mua loại đất này, chủ sở hữu có quyền xây dựng các công trình phục vụ đời sống, xây dựng nhà ở,...

Khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư cần cân nhắc một số vấn đề pháp lý liên quan. Bởi có không ít cá nhân sử dụng sổ chung hoặc làm giả giấy tờ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.

Đất nền phân lô

Đất nền phân lô là các khu đất đươc quy hoạch thành từng lô cụ thể nhưng chưa xây dựng gì cả. Người mua đất sẽ tiến hành hoạt động xây dựng các công trình theo nhu cầu.

Loại đất này có lợi thế về giá bán, tiềm năng sinh lời cao trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, đất nền phân lô cũng rất đa dạng về hình thức đầu tư, bạn có thể xây nhà ở, cho thuê hoặc đầu tư lâu dài.

So sánh các loại đất nền hiện nay

So sánh về mặt pháp lý

Đối với đất nền dự án: Đây là loại đất nền có tính pháp lý rất cao bởi đất thuộc quy hoạch của nhà nước, được nhà nước cấp phép quy hoạch rõ ràng, được điểm định và bảo vệ nghiêm ngặt. Bởi vậy, bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi đầu tư đất nền dự án.
Đối với đầu nền liền kề: Đất liền kề được đảm bảo an toàn bởi chúng cũng được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép và được quy hoạch rõ ràng.
Đối với đất nền thổ cư: Đây là loại đất còn tiềm ẩn nhiều hạn chế, rủi ro. Bởi có không ít lô đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất minh bạch, rõ ràng bởi giao dịch mua bán bằng giấy tay, hay các lô đất có sự tranh chấp về mua bán, tặng cho, kế thừa,... Do đó, khi muốn chuyển nhượng đất thổ cư sẽ rất khó khăn nếu không thể chứng minh được tính pháp lý của lô đất.
Đối với đất nền phân lô: Cũng như đất nền thổ cư, đất nền phân lô tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi hiện nay tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan. Trên thị trường xuất hiện nhiều dự án "ma", thậm chí chưa đủ điều kiện mở bán như chủ đầu tư vẫn tiến hành thu tiền của khách. Việc mua bán đất nền phân lô không chính chủ thì hợp đồng giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý.

So sánh về mục đích sử dụng

Đối với đất nền dự án: Loại đất nền này thuộc mô hình bất động sản chất lượng, chuẩn. Đất nền dự án có nhiều tiện ích, cơ sở vật chất, hạ tầng được phát triển, đầu tư xây dựng đồng bộ. Quy hoạch PCCC, nước, điện,... một cách rõ ràng. Đời sống cư dân được phục vụ đầy đủ với các hệ thống tiện ích như bệnh viện, công viên, trung tâm mua sắm, trường học,... nhằm thu hút chủ đầu tư, người dân có nhu cầu.
Đối với đất nền liền kề: Tương tự như đất dự án, loại đất này thường được thiết kế theo quy hoạch chung của tổng dự án. Bởi vậy, cơ sở hạ tầng cũng như tiện ích cũng động bộ và đảm bảo chất lượng.
Đối với đất nền thổ cư: Loại đất này gần như không có tính đồng bộ như đất dự án bởi đây là quỹ đất do dân tự xây dựng. Do đó, tiện ích và cơ sở vật chất xung quanh ít được chú trọng.
Đối với đất nền phân lô: Loại đất này thường nằm xa trung tâm thành phố, mức giá khá rẻ nhưng có rất ít hoặc gần như khong có tiện ích và cơ sở vật chất xung quanh. Bên cạnh đó, nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng, bạn có thể sẽ mua trúng đất dính quy hoạch.

Kết luận

Hy vọng những thông tin trên đây sẽ giúp bạn nắm rõ hơn về đất nền cũng như các loại đất nền phổ biến hiện nay. Nếu có bất cứ thắc mắc gì về đất nền, hãy comment ngay ở mục bên dưới, chúng mình sẽ giải đáp sớm nhất có thể nhé!

Thuý Hương