Hiện nay, đất nền được xem là phân khúc được nhiều nhà đầu tư muốn "nhắm" đến. Nên việc lựa chọn một mảnh đất có vị trí đẹp, hợp ý, giá tốt mà pháp lý sạch chưa bao giờ là vấn đề dễ dàng. Chính vì thế, một số khách hàng vì không am hiểu dẫn tình trạng đến mất đất mà tiền cũng chẳng còn. Sau đây Tienland.vn xin chia sẻ về những điều cần biết khi mua đất để giảm thiểu rủi ro.
Những điều cần biết khi mua đất để giảm thiểu rủi ro
1. Xác định nhu cầu và tài chính trước khi mua đất
Trước khi mua đất, điều quan trọng cần nắm là nhu cầu và tài chính của mình như thế nào? Mua đất để ở, để đầu tư hay kinh doanh buôn bán? Tiếp theo cần xác định rõ tài chính hiện tại của mình trước khi mua đất, cụ thể như: các khoản chi tiêu cần thiết, các khoản dự trữ,… Dự trù chi bao nhiêu để đi mua đất, thanh toán một lần hay phải dùng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng)? Việc xác định tài chính sẽ giúp bạn hiểu rõ về tình hình tài chính bản thân, tránh việc chồng chéo các khoản với nhau. Từ đó sẽ giúp bạn có kế hoạch chi tiền chi tiết và hợp lýnhất. Ngoài ra, còn giúp bạn chủ động trong việc trả nợ nếu vay ngân hàng.
2. Những điều cần biết về khu đất khi mua đất
Vị trí mảnh đất: Mảnh đất đó đường xá, giao thông có thuận tiện không (như gần: trường học, chợ, bệnh viện…)? Từ vị trí đất cách trung tâm bao xa? Nếu sinh sống ở đây thì có thuận tiện cho cuộc sống hay không? Ở vị trí đó có dễ cho thuê hay bán lại không?
Môi trường sống xung quanh: Khu dân sinh có tốt hay không? Cần tránh mua nếu mảnh đất đó gần trại giam, nghĩa trang hay bãi rác. Nên chọn mảnh đất trong khu dân trí cao, văn minh, điện nước đầy đủ, đường rộng - hè thoáng (ô tô có thể vào được)…
Hướng đất hợp với mình: Thường thì khi mua đất, nhiều người hay xét đến vấn đề hợp hướng giúp tốt cho chủ nhà để tốt cho sức khỏe, công việc và gia đạo. Nhưng khi không xét đến vấn đề phong thủy thì nên chọn hướng Nam hoặc Đông Nam. Đây được xem là 2 hướng lý tưởng khi sở hữu khí hậu ôn hòa, gió lành, mát mẻ quanh năm. Đây cũng là hướng được nhiều người chọn nên dễ bán lại hoặc cho thuê về sau. Nên ông bà xưa có câu:"Lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam".
Hình dạng của miếng đất: Diện tích mặt tiền bằng 2/3 chiều dài thì càng lý tưởng cho việc xây dựng sau này. Nên chọn khu đất có vị thế đẹp, vuông vức, bằng phẳng, không tóp hậu, tránh xa cột điện cao thế, cây cổ thụ hay đường đâm, vùng dễ sạt lỡ hoặc lũ quét như vùng đồi núi... điều này khá là nguy hiểm và mang ý nghĩa không tốt về mặt phong thủy. Ngoài ra, cần tìm hiểu vị trí đất có sát sông, gần khu vực ao hồ lấp hay không vì địa chất nền đất yếu dẫn đến tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau.
3. Kiểm tra quy hoạch khi mua đất để giảm thiểu rủi ro
Một bước quan trọng không thể thiếu khi đi mua đất đó là kiểm tra quy hoạch. Xem thử quy hoạch toàn khu đó có thuộc đất ở không? Mảnh đất mình dự định mua có bị vướng quy hoạch hay không? Mảnh đất đó có bị kê biên hay thuộc diện tranh chấp hay không? Ông bà ta vẫn có câu:"Cẩn tắc vô áy náy", việc xem xét kỹ các yếu tố này để tránh hệ lụy về sau.
Cần tránh những mảnh đất vướng quy hoạch, bị kê biên hay thuộc diện tranh chấp
Theo Luật Đất đai 2013 tại Khoản 2 - Điều 49 (được bổ sung, sửa bổi tại Khoản 1 - Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến quy hoạch năm 2018), đất thuộc diện quy hoạch có 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện
Nếu mảnh đất trong nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà vẫn chưa có kế hoạch cụ thể về việc sử dụng đất hằng năm của cấp Huyện thì vẫn được phép chuyển nhượng bình thường và không bị hạn chế quyền xây dựng.
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Nếu mảnh đất trong diện quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, nhưng sẽ bị một số hạn chế như: Không được xây dựng mới công trình hoặc nhà ở.
Tuy nhiên, nếu mua phải mảnh đất vướng quy hoạch thì tỉ lệ đền bù giải tỏa để thu hồi đất thì không đáng là bao, không cao bằng giá lúc mua thậm chí là lỗ nặng. Chính vì thế, trước khi mua đất cần đến Sở Tài Nguyên Môi Trường để kiểm tra quy hoạch.
4. Xem giá cả và giấy tờ pháp lý khi mua đất
Bước gần như quyết định đến việc mua đất hay không chính là về giá cả và pháp lý của mảnh đất. Bạn cần xác định: Mảnh đất đó đã ra sổ đỏ chưa? Sổ chung hay sổ riêng? Có thổ cư hay không? (trường hợp chưa lên thổ thì xét thêm yếu tố khu đất này có đủ điều kiện để lên thổ hay không và giá lên thổ cư là bao nhiêu tiền 1m2 đất?) Chủ đất là ai? (Giấy tờ mua bán đất cần xác nhận đầy đủ của những người trong gia đình như: vợ chồng, con cái nhằm tránh những trường hợp tranh chấp không mong muốn về sau) ... để xem xét với mảnh đất như vậy thì giá bán người ta đưa ra có hợp lý hay không để tiến hành thỏa thuận giá.
Trước khi trả giá, bạn cần xác định lại lần nữa về vị trí, tiềm năng của mảnh đất, kích thước và giá cả thị trường tại khu vực này... để đi đến đàm phán về giá và cách thức thanh toán, thời gian thanh toán, thời gian bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Việc trao đổi ký kết giữa đôi bên nên được thực hiện một cách công khai, minh bạch, rõ ràng trước sự chứng kiến của nhiều người. Bạn nên soạn bản hợp đồng riêng, xác nhận thông tin tại cơ quan chức năng có thẩm quyền để xác minh lại thông tin mảnh đất một cách chính xác và hợp pháp nhất để đỡ xảy ra những vấn đề không mong muốn về sau.
Xác nhận thông tin mảnh đất tại cơ quan chức năng có thẩm quyền
5. Ra ngân hàng thực hiện việc thanh toán
Việc giao dịch với tài sản có giá trị cao, số tiền lớn như khi mua đất thì nên giao dịch (thanh toán) tiền mặt tại ngân hàng. Bởi vì với một số tiền lớn như vậy khi ra ngân hàng thanh toán, sẽ giảm khá nhiều rủi ro trong lúc thanh toán. Vì khi thanh toán tại ngân hàng sẽ có các chứng từ giao dịch, các chứng từ giao dịch này được xem là bằng chứng, chứng cứ khẳng định bạn đã giao dịch (thanh toán) đủ số tiền như trên hợp đồng cho bên bán.
6. Không nên thanh toán 100% khi chưa cầm sổ trong tay
Bạn nên thanh toán một phần hoặc phân nửa giá trị của mảnh đất. Khi cầm sổ đỏ trong tay và xác định đó là sổ đỏ thực (cẩn thận sổ giả ngày nay rất nhiều) bạn mới nên thanh toán phần còn lại. Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi tối đa dành cho bạn, tránh bị lừa đảo và mất tiền một cách đáng tiếc.
7. Một số lưu ý cần tránh khi mua đất để mang lại tài lộc
Tránh mua đất chỗ tử khí, tán khí: Việc xây nhà nơi không gió sẽ tạo ra chết khí, không khí không lưu thông hoặc chỗ tán khí (nghĩa là nơi thông gió quá) sẽ gây mệt mỏi cho các thành viên trong gia đình hoặc thường xuyên đau ốm, bệnh tật...
Không nên mua đất có đại - cổ thụ, cây khô phía trước hoặc gần đền chùa: Việc trước nhà có đại - cổ thụ hoặc gần nhà có đền chùa thường cản trở nguồn dưỡng khí đồng thời dung nạp lượng lớn âm khí vào nhà. Bên canh đó, cây khô thường không mang lại vận khí tốt cho tài vận của gia đình. Đồng thời, những cây to lâu năm sẽ rất nguy hiểm khi mưa to, sấm sét.
Tránh đường hình chữ Đinh: Bạn nên quan tâm đến phần dương trạch của mảnh đất xem có ảnh hưởng tới họa phúc, cát hung về sau khi xây cất hay không. Ngôi nhà có dương trạch thì mọi thứ đều trở nên hanh thông, thuận lợi và đồng thời tránh được những tai họa không đáng có. Chính vì thế, nên tránh mua đất phải tránh những mảnh đất nằm trên đường hình chữ Đinh.
Tránh mua đất ở cuối ngõ: Những luồng khí tốt thường sẽ mạnh ở đầu ngõ và yếu dần về phía cuối ngõ. Bên cạnh đó, vì là cuối ngõ nên thường tích tụ nhiều âm khí thường không tốt cho gia chủ gây nên bệnh tật. Vì thế nếu lỡ mua những mảnh đất như vậy, khi xây dựng càng phải áp dụng yếu tố phong thủy để hóa giải hung họa cho mảnh đất bằng việc tăng cường hệ thống thông gió trong nhà, đẩy luồng tạp khí ra ngoài để đón luồng khí tốt.
