Bất động sản là gì? Yếu tố ảnh hưởng thị trường BĐS

Bất động sản luôn là "con mồi lớn" của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư chưa tận dụng tối đa các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS) để tối ưu hoá lợi nhuận. Dưới đây, là một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS hiện nay.

1. Bất động sản là gì?

Bất động sản được gọi là địa ốc hoặc nhà đất, hay hiểu sâu hơn là một thuật ngữ pháp luật. Nó gồm đất đai và những gì liên quan chặt chẽ không thể tách khỏi miếng đất. Có thể là kiến trúc bên trên, nhà cửa, hoặc những gì bên dưới mặt đất. Trong ngôn ngữ tiếng Anh, bất động sản được gọi là Real Property hoặc Real Estate.
Bất động sản liên quan đến tài chính và vốn. Nếu sở hữu bất động sản, bạn có mọi quyền lợi sử dụng để cho thuê, xây nhà hoặc kinh doanh, ký quỹ, bán lại và những gì liên quan với nó.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Những yếu tố chính ảnh hường đến thị trường bất động sản bao gồm: yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, yếu tố thị trường và yếu tố pháp lý

2.1 Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản gồm 6 yếu tố sau: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.
Thứ nhất, về vị trí của Bất động sản: Nếu sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tương tuyệt đối, tại ngã 3, ngã 4 và nằm tại trung tâm. Đồng thời là nơi tập trung đông dân cư, trung tâm đô thị, cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ và nằm trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị rất cao.

Thứ hai, kích thước và diện tích đất: mảnh đất có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thường được định giá cao do thoả mãn nhu cầu và mục đích sử dụng của đại đa số người mua.

Thứ ba, về địa hình: toạ lạc cao hay thấp có tác động lớn đến giá trị. Do ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước hoặc bị thủy triều nên giá sẽ thấp, còn ngược lại giá sẽ cao hơn.

Thứ tư, về hình thức: Bất động sản nào có kiến trúc đáp ứng thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn nếu so sánh 2 loại có giá xây dựng như nhau.

Thứ năm, về đặc điểm trong lòng đất và trên mặt đất như: tính chất thổ nhưỡng, độ dày của lớp bề mặt, vật lý. Tùy vào mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm lòng đất, mặt đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá. Nếu chỉ mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất, ngược lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp thì nên quan tâm.

Thứ sáu, tình trạng môi trường: tọa lạc nơi yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay ô nhiễm sẽ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cao hay thấp.

2.2. Yếu tố kinh tế

Khả năng thu nhập từ BĐS: Có thể hiểu bạn mua một mảnh đất và bán được giá tốt, sau đó người mua lại cũng bán lại được giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm của BĐS tăng lên.
Sự kiện kinh tế: Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có sự tham gia của WTO, TPP, ASEAN. Các sự kiện thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) hội nhập làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị cũng tăng theo.
Thị trường kinh tế: tin tức thị trường kinh tế, sự tăng trưởng kinh tế, nhịp độ của thị trường, tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS.

2.3 Yếu tố thị trường

Tính hữu dụng của BĐS: Mức độ thỏa mãn của người sử dụng đối với giá trị sử dụng được khai thác thực tế so với giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS..
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: ví dụ như nhu cầu BĐS đất nền giảm khi nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao và ngược lại.

2.4 Yếu tố pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS: giấy tờ sở hữu nhà, giấy chứng minh quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng giúp BĐS minh bạch và dễ thanh khoản trong hoạt động mua bán.
Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về sở hữu nhà, công trình xây dựng khác và quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

Để quyết định đầu tư BĐS, chúng ta cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Trên đây là những yếu tố cơ bản để bạn đọc hình dung được vấn đề. Hy vọng bài đọc sẽ giúp ích cho những người đang dự định đầu tư bất động sản trong tương lai.

Cát Tường